• Studio notarile

La scelta del mutuo e quando rivolgersi al Notaio

La maggior parte degli acquisti di unità immobiliari avviene ottenendo parte della provvista per pagare il prezzo attraverso la concessione di un mutuo da parte di una banca. Il mutuo è un contratto che, normalmente, si stipula immediatamente dopo l'atto di acquisto, in quanto il bene acquistato viene ipotecato a garanzia della restituzione delle somme prese a prestito.

Particolare attenzione richiede la corretta individuazione del prodotto di mutuo da preferire.

Il cliente si rivolge al notaio, il più delle volte, solo dopo aver firmato una proposta contrattuale per l'acquisto di un immobile ed avere individuato un istituto bancario tramite un intermediario.

È' giusto però ricordare che il costo del Notaio (la maggior parte dei colleghi offre la consulenza pre stipula gratuitamente) non cambia, eppure anticipando di molto il primo contatto con il Notaio, si possono ottenere grandi vantaggi.

Ad esempio il Notaio stipula quotidianamente atti con banche diverse, e, per forza di cose, ha il quadro generale dei tassi praticati in un dato momento storico. Chiedere un consiglio al notaio non costa nulla! Tra l'altro il Notaio è in grado di spiegare al cliente come leggere correttamente le condizioni praticate da un istituto di credito, spesso di difficile interpretazione per il tecnicismo della terminologia utilizzata.

Così' ad esempio, è importante saper comparare diversi prodotti: un mutuo con un tasso di interesse più basso è meno conveniente rispetto ad un altro con un tasso di interesse più alto, ma con TAEG più basso.

Purtroppo spesso si assiste alla ricerca del Notaio sulla base della tariffa più bassa e non si pensa invece che alcune spese, anche rilevanti, possono essere evitate affidandosi anticipatamente ai consigli di un professionista.

La consulenza del notaio preventiva alla stipula del contratto di acquisto è importante anche per evitare di incorrere in spese da sostenere successivamente alla stipula che invece potrebbero essere - se conosciute - preventivamente poste a carico del venditore.

Il grande vantaggio di far visionare preventivamente al Notaio i documenti relativi ad un immobile da acquistare, e' quello di ottenere immediatamente tutte le informazioni utili per sapere 1) se desistere dall'acquisto; 2) se subordinare la proposta contrattuale a delle condizioni di efficacia legate ad adempimenti che il futuro venditore dovrà effettuare entro la data fissata per l'atto di compravendita. A tal proposito il Notaio, dopo aver valutato la documentazione, potrà suggerire, tra l'altro, di stipulare un contratto preliminare trascritto, che offre importanti garanzie per il futuro acquirente.

CONTRATTO PRELIMINARE TRASCRITTO

Il notaio suggerisce la stipula di un contratto preliminare trascritto, specialmente nei casi in cui il futuro acquirente versi somme a titolo di acconto o di caparra, e la stipula del definitivo non è immediata (ad esempio perchè si attende la delibera di un mutuo da parte di un istituto di credito o si devono svincolare somma da fondi di investimento ecc). Il contratto preliminare trascritto presenta il grande vantaggio di evitare che tutte le vicende pregiudizievoli che si dovessero verificare prima della stipula del contratto definitivo, non siano opponibili al futuro acquirente, in quanto gli effetti del contratto definitivo retroagiscono alla data di stipula del contratto preliminare.

In altre parole l'acquirente che stipula un preliminare trascritto è messo al riparo da ogni evento negativo (iscrizione ipotecaria, vendita ad altri soggetti, trascrizione pregiudizievole) che potrebbe interessare l'immobile oggetto del futuro acquisto, nel periodo compreso tra il preliminare e il definitivo. In tal modo, il denaro che il promittente acquirente avrà versato a titolo di acconto o di caparra sarà ben tutelato.

Inoltre la parte delle imposte pagate in relazione alle somme corrisposte a titolo di acconto o a titolo di caparra, verranno detratte dall'imposizione fiscale del definitivo.

Il suggerimento è quindi di stipulare un contratto preliminare trascritto, in modo da vivere serenamente il lasso di tempo intercorrente tra questo contratto prodromico e il definitivo, senza rischiare di perdere l'affare per vicende sopravvenute.

Il notaio è disposto, se richiesto, a stipulare contratti preliminari notarili da trascrivere, anche fuori dal proprio studio notarile, in tutti i luoghi ricadenti nella Corte di Appello di Palermo e così ad esempio, Cinisi, Terrasini, Pantelleria, Partinico, Villabate, Ustica, Marineo, Carini, Misilmeri, Palazzo Adriano, San Vito Lo Capo, Lampedusa, Linosa, Sciacca, Sambuca di Siciilia, Burgio, Isola delle Femmine, Piana degli Albanesi, Alcamo, Petralia Sottana e Soprana, Roccapalumba, Alia, Monreale, Camporeale, Casteldaccia, Palazzo Adriano, Vicari, Menfi, Mazara del Vallo, Marsala, Castelvetrano, Partanna, Montevago, Sciara, Castellammare del Golfo, Balestrate, Trappeto, Castelbuono, Cefalù, Lascari, Gratteri, Finale di Pollina, Scillato, Cerda, Termini Imerese, Trabia, Bagheria, Ficarazzi, Altavilla Milicia, Marettimo, Favignana, Levanzo, Erice, Segesta, Salemi, Ciminna, Calatafimi, Dattilo, Bonagia, Trapani, Macari, Cattolica Eraclea, le Madonie in provincia di Palermo, Prizzi, Corleone, Polizzi Generosa, Campofelice di Roccella, San Martino delle Scale, Altofonte, Mondello, Agrigento, Belmonte Mezzagno, San Giuseppe Jato, Gangi, Lercara Friddi, Montelepre, San Cipirrello, Bisacquino, Torretta, Collesano, Calatavuturo, Valledolmo, Castellana Sicula, Mezzojuso, Giardinello, Giuliana, Ventimiglia di Sicilia, Godrano, Aliminusa, Blufi, Bompietro, Regaleali, Valderice, Campobello di Mazara, Poggioreale, Gibellina. Santa Ninfa, Custonaci, Petrosino, Licata, Porte Empedocle, Caltabellotta, Canicattì, Bivona, Santo Stefano Quisquina, Casteltermini ecc. In tutti questi luoghi il notaio può comunque recarsi personalmente per qualsiasi attività richiesta, anche per ricevere testamenti.

URBANISTICA

Il notaio suggerisce di consultare sempre un tecnico di parte, al fine di conoscere in modo analitico la situazione urbanistica del bene, anche nei casi in cui l'immobile risulti costruito in data antecedente al 1 settembre 1967. In tale ultimo caso, infatti, l'atto è ricevibile sulla base di una dichirazione giurata di parte venditrice, ma ciò non esclude che l'immobile presenti delle irregolarità urbanistiche.

Il notaio consiglia di far visionare al notaio la documetazione prima della consegna di somme a titolo d'acconto e prima di firmare una proposta di acquisto presso una agenzia immobiliare. Sarà il notaio a consigliare al cliente se sussistono i presupposti per l'acquisto e cosa conviene precisare nei moduli di proposta che gli agenti immobiliari sottopongono ai clienti.

La realtà ci dimostra che nella maggior parte dei casi il cliente si presenta dal notaio solo dopo aver firmato la proposta, con la conseguente impossibilità successiva di apporre alla proposta delle condizioni favorevoli e utili all'acquirente.

DONAZIONI DI DENARO INVALIDE SE MANCA L'ATTO PUBBLICO

Per effettuare il passaggio di denaro che non sia di modico valore, anche tra parenti, è obbligatorio ricorrere al notaio. Infatti le donazioni fatte con un semplice bonifico o assegno sono radicalmente nulle, con tutte le conseguenze che ne derivano.
In sintesi qualsiasi passaggio di denaro, che non sia di modico valore e che non rappresenti il corrispettivo o la controprestazione di qualcosa, deve avvenire con l'atto pubblico ed il formalismo richiesto e' a pena di nullità dell'attribuzione.
Così ad esempio il genitore che vuole donare al figlio una somma di denaro deve necessariamente formalizzare questo passaggio mediante un atto pubblico. In mancanza l'attribuzione e' nulla con conseguente obbligo di restituzione delle somme. Una cosa è la tracciabilita' del passaggio di denaro, che si realizza attraverso l'utilizzo degli strumenti previsti dalla legge (bonifico, assegno non trasferibile, vaglia postale ecc.), altra cosa è la validità della donazione che si verifica solo allorquando il passaggio di denaro è consacrato in un atto pubblico.
In quest'ultimo periodo la Corte di Cassazione è intervenuta più volte sul punto, dichiarando la nullita' di tutta una serie di attribuzioni avvenute senza l'atto pubblico.

DONARE IN VITA I PROPRI BENI AI FIGLI COMPORTA UN RISPARMIO FISCALE

Il nostro attuale sistema fiscale prevede delle agevolazioni solo per la "prima casa".
Pertanto se un nucleo familiare è composto, ad esempio, da due figli e genitori titolari di tre case, con la donazione di due immobili ai figli la tassazione viene totalmente abbattuta. In questo momento storico, finché resisterà la franchigia attualmente vigente (da qualche fazione politica fortemente criticata), il costo di una donazione tra genitori e figli (o nipoti) è talmente basso che la spesa sostenuta corrisponde, in genere, all'incirca al pagamento dell'imposta sugli immobili per un solo anno!!
Il consiglio del notaio per i genitori e nonni è dunque quello di sfruttare l'attuale regime fiscale per tramandare ai figli o nipoti le proprie sostanze, mantenendo eventualmente la proprietà o l'usufrutto su una sola casa.
Si precisa altresì che nel caso di cessione ai figli o nipoti con riserva di usufrutto, al momento della morte dei genitori (o nonni) il bene non cadrà in successione (e non si pagheranno le relative imposte), bensì si avrà in automatico il ricongiungimento del diritto di usufrutto con la nuda proprietà, già di titolarità del figlio (o nipote). La piena proprietà risulterà attribuita al discendente senza che il bene debba essere inserito nella dichiarazione di successione e senza quindi il pagamento delle relative tasse.
Si ricorda che la esenzione da imposte e prevista anche per le donazioni tra fratelli (entro un certo limite).
Ulteriore suggerimento è quello di donare direttamente ai nipoti, con il grande vantaggio fiscale di omettere un ulteriore passaggio che comunque avrebbe un costo.

ATTENZIONE AI BENI COSTRUITI IN DATA ANTECEDENTE AL PRIMO SETTEMBRE 1967

E' convinzione comune (non corretta) quella di ritenere che un fabbricato costruito in data antecedente al primo settembre 1967 sia sempre urbanisticamente 'commerciabile e regolare'.
La dichiarazione in atto dell'anteriorità della costruzione del bene al primo settembre 1967 serve solo ad evitare che nell'atto medesimo siano riportate le menzioni urbanistiche.
Una splendida villa costruita sulla spiaggia prima del primo settembre 1967 non è commerciabile!!
Quando si intende acquistare un immobile costruito anteriormente al primo settembre 1967, di cui non si conosce la situazione urbanistica (il venditore non è spesso in grado di documentarla), è bene rivolgersi allo studio notarile - prima di firmare qualsiasi proposta di acquisto!!! - per accertarsi che realmente l'immobile risulti commerciabile e regolare, ovvero se e' necessario (ove possibile) che il venditore effettui, prima della stipula dell'atto di compravendita ed a sue spese, degli adempimenti volti a garantire la perfetta regolarità del bene.
Il rispetto di questa regola di prudenza consente ovviamente a chi compra di non commettere degli errori che possono avere conseguenze sia finanziarie, sia sanzionatorie.
Questa buona regola di comportamento consente di firmare una proposta di acquisto (o meglio un preliminare trascritto) solo allorquando si sia certi della perfetta regolarità del bene.
Il Notaio Alessandro Carducci Artenisio effettua questo controllo preventivo senza alcun costo aggiuntivo.

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